ÚTMUTATÓ · 2026. SZEPTEMBER
5%-os lakásáfa: 2026. december 31. a határ — mit tegyen, ha házat építene?
Ha az elmúlt hetekben azt hallotta, hogy „megszűnik a kedvezményes lakásáfa”, az igaz — de a teljes kép ennél jóval kedvezőbb. Az új lakóingatlanok 5%-os áfája 2026. december 31-ig alkalmazható, utána a törvény szerint 27%-ra emelkedik. Van azonban egy átmeneti szabály, amely 2030 végéig megőrzi az 5%-ot azoknak, akik időben lépnek. Ebben a cikkben pontosan azt mutatjuk meg, mi ez a feltétel, mennyi pénzről van szó, és mi az, amit ehhez még idén el kell intéznie.
Mi változik pontosan?
Az 5%-os kedvezményes adómérték 2026. december 31-ig érvényes. 2027. január 1-jétől az új lakóingatlanok értékesítése a 27%-os általános kulcs alá kerül.
Fontos tisztázni: ez nem friss kormányzati bejelentés és nem tervezet. A szabályt a 2024. évi LV. törvény fogadta el, amely egyben két évvel meg is hosszabbította a kedvezményt — ezért jár le most, 2026 végén. A mostani hírverés tehát nem új döntésről szól, hanem arról, hogy közeledik a határidő.
A kedvezmény két méretkorláthoz kötött:
- egylakásos lakóingatlan (családi ház): legfeljebb 300 m² hasznos alapterület,
- többlakásos ingatlanban lévő lakás: legfeljebb 150 m² hasznos alapterület.
Meghosszabbíthatják még?
Kizárni nem lehet, de várni rá kockázatos. Ma semmi nem utal arra, hogy a kedvezményt újra meghosszabbítanák: hatályos törvényszöveg van, hosszabbításról pedig sem kormányzati bejelentés, sem benyújtott javaslat nincs. Ugyanakkor a jelenlegi határidő is egy korábbi hosszabbítás eredménye, és az a döntés 2024 legvégén született — vagyis egy esetleges újabb hosszabbítás is érkezhetne az utolsó hetekben.
Ez a bizonytalanság azonban fordítva működik, mint ahogy sokan gondolják. Aki idén elintézi a bejelentést, annak a kedvezmény 2030-ig biztos — és ha mégis jönne hosszabbítás, az ezen nem ront semmit. Aki viszont a hosszabbításra vár, az egy olyan döntésre teszi fel a saját pénzét, amiről ma senki nem tud semmit; és ha nem jön meg, a kimaradt heteket már nem lehet pótolni.
Kinek marad meg az 5%? — az átmeneti szabály
Itt van a lényeg. Az 5%-os kulcs 2030. december 31-ig teljesített ügyletekre is alkalmazható, ha a következők közül legalább az egyik teljesül:
- az építési engedély 2026. december 31-ig véglegessé vált; vagy
- az egyszerű bejelentést a régi szabályok szerint már 2024. szeptember 30-ig megtették; vagy
- a magyar építészetről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentést 2026. december 31-ig tudomásul vették.
Családi háznál a gyakorlatban a harmadik eset a mérvadó, hiszen a legtöbb egylakásos ház egyszerű bejelentéssel épül.
Egy szó, ami sok pénzen múlik: „véglegessé vált”
A törvény nem azt mondja, hogy a kérelmet be kell nyújtani az év végéig. Azt mondja, hogy az engedélynek véglegessé kell válnia, illetve a bejelentést tudomásul kell venniük 2026. december 31-ig.
Ez a különbség a naptárban hetekben mérhető. Az eljárásnak le kell futnia, és ehhez kész, benyújtható tervdokumentáció kell. Aki decemberben kezd hozzá a tervezéshez, az szinte biztosan lecsúszik a határidőről — nem azért, mert lassú, hanem mert az eljárás ideje már nem fér bele.
Mennyi pénzről beszélünk?
Nézzünk egy szemléltető példát egy 80 millió forint nettó értékű családi házra:
| 5%-os áfával | 27%-os áfával | |
|---|---|---|
| nettó érték | 80 000 000 Ft | 80 000 000 Ft |
| áfa | 4 000 000 Ft | 21 600 000 Ft |
| bruttó | 84 000 000 Ft | 101 600 000 Ft |
A különbség 17,6 millió forint — ugyanazért a házért. Ez nagyságrendileg egy komplett belső kiépítés, vagy egy tetőtér, vagy éppen az önerő jelentős része.
(A példa szemléltetés, a konkrét összeg a projekt tartalmától függ.)
Mi a helyzet, ha a saját telkére épít?
Ezt a kérdést sokan félreértik, ezért érdemes tisztázni. Ha Ön a saját telkén építtet kulcsrakész családi házat generálkivitelezővel, az ügylet az áfatörvény szerint termékértékesítésnek minősül — nem egyszerű szolgáltatásnak. Ebből következik, hogy a kedvezményes 5%-os kulcs erre az esetre is vonatkozik, ha az ingatlan megfelel a feltételeknek (új lakóingatlan, a méretkorláton belül).
A teljesítés időpontja ilyenkor az átadás. Ez azt jelenti, hogy az átmeneti szabály szerint a háznak 2030. december 31-ig el kell készülnie és átadásra kell kerülnie — ami egy idén elinduló projektnél bőséges időkeret.
És a garázs?
A garázs és az egyéb, nem lakás céljára szolgáló rész nem számít bele a 300 m²-es korlátba — ez sokszor segít abban, hogy a ház beleférjen a kedvezménybe. Ugyanakkor a garázsra jutó rész maga nem az 5%-os kulcs alá tartozik. Egy korrekt ajánlatban ez a két rész külön, a rá vonatkozó áfakulccsal szerepel; mi így is készítjük az árajánlatainkat és a szerződéseinket.
Mit tegyen, ha idén szeretné biztosítani az 5%-ot?
Számoljunk visszafelé a december 31-i határidőtől:
- Döntsön a házról — típusterv vagy egyedi terv. Ez határozza meg a tervezés időigényét.
- Készüljön el a tervdokumentáció — ehhez tervező és a szakágak összehangolt munkája kell.
- Menjen be az egyszerű bejelentés — és, ami a lényeg, legyen rá idő, hogy tudomásul vegyék.
- Az építkezés indulhat később is — a határidő a bejelentésre vonatkozik, nem a munkakezdésre. A ház 2030 végéig készülhet el.
A leggyakoribb hiba, amit látunk: valaki „majd ősszel elkezdi”, és a tervezésre szánt idő elfogy. A tervezés az a lépés, amit nem lehet siettetni az eredmény rovására — és éppen ez az, amivel most kezdeni kell.
Tartalomjegyzék
Ügyintéző Szakemberünk
Ádám Gábor
Gábor, több mint 15 éve a szakmában van és már nagyon sok családnak személyreszabott megoldásokat nyújtott a csapata segítségével.
Építse meg álmai otthonát az Eventum Homes-szal!
Kérjen ingyenes, kötelezettségmentes ajánlatot a kulcsrakész házépítésre.
Gyakori kérdések
Cégként is jár az 5%-os áfa?
Igen, ha az ingatlan megfelel a feltételeknek: új lakóingatlan, a méretkorláton belül. A kedvezményes kulcs az ingatlan jellegéhez kötődik, nem ahhoz, hogy magánszemély vagy cég a megrendelő. Cég megrendelőnél az áfa elszámolásának módja eltérhet — ezt az ajánlatban pontosan rögzítjük.
Mi számít véglegessé vált engedélynek?
Nem a kérelem beadásának napja számít, hanem az, hogy az engedélyező határozat 2026. december 31-ig véglegessé váljon. Ez akkor következik be, ha a fellebbezési határidő úgy telt el, hogy senki nem fellebbezett, ha lemondtak a fellebbezésről, vagy ha a döntés ellen eleve nincs helye fellebbezésnek. Ez az eljárás hosszától függ, ezért érdemes tartalékot hagyni az év végéig. Családi háznál gyakoribb az egyszerű bejelentés: ott az a lényeg, hogy a hatóság 2026. december 31-ig tudomásul vegye.
Beleszámít a garázs a 300 m²-be?
Nem. A korlát a lakás céljára szolgáló hasznos alapterületre vonatkozik, a garázs ebbe nem számít bele. A garázsra jutó rész viszont nem 5%-os: az árajánlatban ezt külön soron, a rá vonatkozó kulccsal tüntetjük fel.
Mi van, ha a ház 2030 végéig nem készül el?
Az átmeneti szabály a 2030. december 31-ig teljesített ügyletekre vonatkozik. Saját telekre épülő háznál a teljesítés az átadás, tehát addig át kell adni. Ami ezután teljesül, arra már az általános kulcs vonatkozik — ezért egy idén induló projektnél is reális ütemezéssel érdemes számolni.
Felújításra is vonatkozik az 5%?
Nem. A kedvezmény új lakóingatlanra vonatkozik; meglévő épület felújítására ez a szabály nem alkalmazható.
Mi a helyzet a rozsdaövezeti lakásokkal?
A kijelölt rozsdaövezeti akcióterületeken épülő lakásokra 2027. január 1-je után is megmarad az 5%-os kulcs. Ez azonban nem a családi házas környezetre vonatkozik: ilyen területeken jellemzően új lakóparkok és városnegyedek épülnek, korábbi ipari területek helyén. Saját telekre épülő családi háznál ezért a fenti határidőkkel érdemes számolni.
Miben tudunk segíteni?
Az Eventum Homes generálkivitelezőként a tervezéstől a kulcsátadásig egyben viszi a projektet. Ez most azért számít különösen, mert a tervezés és a bejelentés intézése nálunk egy folyamat része, nem külön megbízások sorozata — így nem megy el a határidő azzal, hogy Ön szakemberek között egyeztet.
Ha foglalkoztatja a házépítés gondolata, most érdemes beszélnünk. Megnézzük, hogy az elképzelése belefér-e a kedvezmény feltételeibe, és őszintén megmondjuk, reális-e még idén a bejelentés.
Ez a cikk tájékoztató jellegű, nem minősül adótanácsadásnak. A kedvezményes adómérték alkalmazhatóságát mindig a konkrét ügylet körülményei döntik el; adózási kérdésben kérje adótanácsadó vagy könyvelő állásfoglalását. A cikk a 2026. szeptemberi hatályos szabályozáson alapul (Áfa tv. 82. § és 371. §, 2024. évi LV. törvény).